Propertynesia adalah agensi properti terbaik dan terpercaya di Tangerang, menyediakan layanan jual, beli, dan investasi properti dengan profesionalisme tinggi, jaringan luas, serta pendampingan transaksi aman.
Cara Menghitung BPHTB dengan Mudah
- account_circle admin
- calendar_month 19 September 2026
- visibility 7
- comment 0 komentar
Saat membeli rumah, apartemen, ruko, atau tanah, salah satu biaya yang wajib diperhitungkan adalah BPHTB. Banyak orang fokus pada harga properti dan cicilan KPR, tetapi lupa bahwa ada pajak yang harus dibayar saat memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Secara hukum, BPHTB merupakan pajak daerah, dan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 mengatur bahwa tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5%, sedangkan besar pajak terutang dihitung dari dasar pengenaan setelah dikurangi NPOPTKP.
Supaya lebih mudah dipahami, inti perhitungan BPHTB sebenarnya sederhana. Anda hanya perlu mengetahui tiga komponen utama, yaitu NPOP, NPOPTKP, dan tarif BPHTB. Di banyak daerah, tarifnya ditetapkan 5%, tetapi nilai NPOPTKP dapat berbeda-beda karena ditentukan melalui peraturan daerah masing-masing. Di Kota Tangerang, misalnya, Perda Kota Tangerang Nomor 10 Tahun 2023 menetapkan tarif BPHTB sebesar 5% dan NPOPTKP sebesar Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama.
Apa Itu BPHTB?
BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu pajak yang dikenakan saat seseorang atau badan memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Hak yang dimaksud bisa timbul karena jual beli, hibah, waris, tukar-menukar, lelang, dan bentuk perolehan hak lain yang diatur daerah. Karena BPHTB adalah pajak daerah, ketentuan teknis seperti tarif final daerah, NPOPTKP, dan tata cara administrasinya bisa berbeda tergantung kota atau kabupaten tempat objek berada.
Rumus Menghitung BPHTB
Rumus dasar BPHTB adalah:
BPHTB = Tarif x (NPOP – NPOPTKP)
Dasar ini sejalan dengan UU Nomor 1 Tahun 2022 yang menyebut bahwa besaran pokok BPHTB dihitung dengan cara mengalikan dasar pengenaan BPHTB setelah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak, dengan tarif BPHTB yang ditetapkan daerah. Dalam praktik daerah, rumus itu juga dipakai secara konsisten. Bapenda DKI Jakarta, misalnya, menjelaskan bahwa besaran pokok BPHTB dihitung dari dasar pengenaan setelah dikurangi NPOPTKP lalu dikalikan tarif BPHTB.
Memahami Komponen dalam Rumus BPHTB
Agar tidak salah hitung, Anda perlu memahami arti tiap komponen. NPOP adalah nilai perolehan objek pajak, yang pada praktiknya bisa didasarkan pada nilai transaksi, nilai pasar, atau NJOP. Bapenda Kota Tangerang menjelaskan bahwa NPOP mendasarkan pada nilai transaksi atau nilai pasar atau NJOP yang dijadikan dasar penghitungan BPHTB. Di DKI Jakarta juga ditegaskan bahwa bila nilai perolehan tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan, maka dasar pengenaan yang dipakai adalah NJOP tersebut.
Komponen berikutnya adalah NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Ini adalah nilai pengurang sebelum BPHTB dikenakan. Besarnya tidak selalu sama di semua daerah. Kota Tangerang menetapkan NPOPTKP Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama, sedangkan DKI Jakarta menetapkan Rp250.000.000 untuk perolehan hak pertama dan Rp1.000.000.000 untuk waris atau hibah wasiat tertentu dalam hubungan keluarga sedarah lurus satu derajat atau suami/istri. Karena itu, sebelum menghitung BPHTB, Anda harus melihat aturan daerah lokasi properti, bukan memakai angka umum secara otomatis.
Cara Menghitung BPHTB dengan Mudah
Langkah pertama, tentukan dulu nilai perolehan properti Anda. Untuk transaksi jual beli, biasanya yang dipakai adalah harga transaksi. Namun jika harga transaksi tidak diketahui atau dinilai lebih rendah daripada NJOP yang berlaku, pemerintah daerah dapat menggunakan NJOP sebagai dasar pengenaan.
Langkah kedua, cek NPOPTKP yang berlaku di daerah tempat properti berada. Ini penting karena nilai pengurangnya bisa berbeda. Kota Tangerang memakai Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama, sedangkan DKI Jakarta memakai Rp250.000.000 untuk perolehan hak pertama.
Langkah ketiga, kurangi NPOP dengan NPOPTKP. Hasil pengurangan ini adalah dasar nilai yang dikenakan pajak. Setelah itu, kalikan dengan tarif BPHTB yang berlaku di daerah tersebut. Di banyak daerah tarifnya 5%, termasuk DKI Jakarta dan Kota Tangerang.
Contoh Perhitungan BPHTB
Misalnya Anda membeli rumah di Kota Tangerang dengan harga transaksi Rp900.000.000. Jika menggunakan NPOPTKP Kota Tangerang sebesar Rp80.000.000 dan tarif BPHTB 5%, maka perhitungannya menjadi:
BPHTB = 5% x (Rp900.000.000 – Rp80.000.000)
BPHTB = 5% x Rp820.000.000
BPHTB = Rp41.000.000
Contoh ini memakai ketentuan Kota Tangerang yang menetapkan tarif 5% dan NPOPTKP Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama. Jadi, semakin tinggi nilai transaksi, semakin besar pula BPHTB yang perlu disiapkan pembeli.
Kalau Anda ingin simulasi cepat, gunakan pola sederhana ini: ambil harga beli, kurangi NPOPTKP daerah, lalu kalikan 5% jika daerah tersebut memang menetapkan tarif 5%. Yang paling sering membuat orang salah bukan pada rumusnya, melainkan pada penggunaan NPOPTKP yang keliru atau memakai harga transaksi yang ternyata lebih rendah dari dasar yang diakui daerah.
Hal yang Perlu Diperhatikan Sebelum Menghitung BPHTB
BPHTB tidak selalu sama untuk semua jenis perolehan hak. Beberapa daerah memberi perlakuan khusus untuk waris, hibah wasiat, atau kepentingan tertentu. Di Kota Tangerang, misalnya, tarif BPHTB waris ditetapkan 0%, dan hibah untuk kepentingan umum juga 0%. Karena itu, jika transaksi Anda bukan jual beli biasa, pastikan Anda tidak langsung memakai simulasi umum tanpa melihat ketentuan daerah yang lebih spesifik.
Selain itu, karena BPHTB dipungut oleh pemerintah daerah, aturan teknis administrasi dan layanan bisa mengikuti sistem lokal. Kota Tangerang, misalnya, sudah merujuk tata cara pemungutan BPHTB pada Peraturan Wali Kota Tangerang Nomor 114 Tahun 2023, dan Bapenda Kota Tangerang juga menjelaskan definisi NPOP serta NPOPTKP dalam panduan resminya. Ini berarti perhitungan yang benar harus selalu disesuaikan dengan lokasi objek properti.
Kesimpulan
Cara menghitung BPHTB dengan mudah sebenarnya cukup memakai satu rumus utama, yaitu tarif x (NPOP – NPOPTKP). Tantangan terbesarnya bukan pada matematika, melainkan pada ketepatan membaca aturan daerah, terutama terkait nilai NPOPTKP, tarif yang berlaku, dan dasar pengenaan apakah memakai harga transaksi, nilai pasar, atau NJOP. Jika Anda paham tiga komponen itu, menghitung BPHTB untuk beli rumah akan jauh lebih mudah dan akurat.
FAQ
1. Rumus BPHTB itu bagaimana?
Rumus dasarnya adalah BPHTB = Tarif x (NPOP – NPOPTKP). Dasar ini diatur dalam UU Nomor 1 Tahun 2022 dan dipakai juga dalam aturan daerah.
2. Siapa yang biasanya membayar BPHTB?
Dalam praktik transaksi jual beli properti, BPHTB umumnya menjadi kewajiban pihak yang memperoleh hak, yaitu pembeli atau penerima hak atas tanah dan/atau bangunan. Ketentuan detail pemungutannya mengikuti aturan daerah setempat.
3. Apakah NPOPTKP sama di semua daerah?
Tidak. NPOPTKP berbeda antar daerah. Kota Tangerang menetapkan Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama, sedangkan DKI Jakarta menetapkan Rp250.000.000 untuk perolehan hak pertama.
4. Kalau harga transaksi lebih rendah dari NJOP, yang dipakai yang mana?
Jika nilai perolehan tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP PBB yang berlaku pada tahun terjadinya perolehan, daerah dapat memakai NJOP sebagai dasar pengenaan BPHTB.
5. Apakah semua BPHTB tarifnya 5%?
UU Nomor 1 Tahun 2022 menyebut tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi 5%, lalu tarif konkret ditetapkan dalam perda. Banyak daerah memang menetapkan 5%, tetapi ada juga perlakuan khusus untuk waris atau hibah tertentu.
Sedang mencari rumah sekaligus ingin menghitung total biaya transaksi, termasuk BPHTB, dengan lebih aman dan realistis? Konsultasikan kebutuhan Anda bersama Agen property Tangerang agar proses beli properti tidak hanya menarik dari sisi harga, tetapi juga matang dari sisi legalitas dan biaya.
commentKomentar (0)
support_agent Kontak Agen
Agen kami siap membantu Anda mendapatkan properti idaman Anda!
article Artikel Blog »
Cara Menghitung BPHTB dengan Mudah
- account_circle admin
Cara Mengurus Over Kredit Rumah Secara Legal
- account_circle admin
Kesalahan Dokumen yang Sering Ditolak Bank
- account_circle admin
Cara Membersihkan BI Checking Agar Lolos KPR
- account_circle admin
SkyHouse BSD City: Hunian Strategis Dekat AEON & ICE BSD
- account_circle admin
Eva Susanti
Saat ini belum ada komentar