Propertynesia adalah agensi properti terbaik dan terpercaya di Tangerang, menyediakan layanan jual, beli, dan investasi properti dengan profesionalisme tinggi, jaringan luas, serta pendampingan transaksi aman.
Siapa yang Bayar Pajak Penjual dan Pembeli?
- account_circle admin
- calendar_month 14 February 2026
- visibility 32
- comment 0 komentar
Dalam transaksi jual beli properti, pertanyaan yang paling sering muncul adalah siapa yang sebenarnya wajib membayar pajak: penjual atau pembeli? Jawabannya tidak sama untuk semua jenis pajak. Secara umum, penjual dikenai PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, sedangkan pembeli dikenai BPHTB sebagai pihak yang memperoleh hak. Dalam kondisi tertentu, terutama pembelian rumah baru dari developer atau penjual yang berstatus PKP, juga bisa timbul PPN yang dipungut oleh penjual.
Karena itu, memahami pembagian pajak sejak awal sangat penting agar tidak salah hitung saat menyiapkan dana transaksi. Banyak orang hanya fokus pada harga rumah, padahal total biaya akuisisi properti bisa bertambah karena komponen pajak dan biaya administrasi lain. Dengan memahami siapa membayar apa, proses negosiasi dan pengajuan KPR juga menjadi lebih rapi.
Pajak yang Dibayar Penjual
Dalam jual beli rumah atau tanah, pihak penjual pada dasarnya menanggung PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Tarif umum yang berlaku adalah 2,5% dari nilai bruto pengalihan atau nilai transaksi. DJP juga menegaskan bahwa PPh ini dikenakan kepada pihak yang melepas atau mengalihkan hak kepemilikan tanah dan/atau bangunan.
Ada beberapa kondisi khusus yang perlu diperhatikan. Untuk pengalihan rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya memang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, tarifnya dapat menjadi 1%. Selain itu, ada kondisi tertentu yang dapat dikecualikan dari kewajiban pembayaran PPh, misalnya transaksi dengan nilai bruto di bawah Rp60 juta oleh orang pribadi yang penghasilannya di bawah PTKP dan memenuhi syarat untuk memperoleh Surat Keterangan Bebas.
Jadi, jika pertanyaannya adalah apakah pajak penjual itu ada, jawabannya jelas ada. Dalam praktik jual beli rumah biasa, komponen pajak utama yang dibayar penjual adalah PPh Final ini.
Pajak yang Dibayar Pembeli
Sementara itu, pihak pembeli umumnya menanggung BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. BPHTB dikenakan kepada pihak yang menerima atau memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Rumus umumnya adalah tarif x (NPOP – NPOPTKP), dengan tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi 5%, sedangkan besaran NPOPTKP ditentukan oleh pemerintah daerah. Artinya, nilai yang benar-benar dibayar pembeli bisa berbeda antar daerah.
Berdasarkan UU HKPD, NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak di daerah tempat terutangnya BPHTB. Karena BPHTB merupakan pajak daerah, detail teknisnya tetap mengikuti perda masing-masing pemerintah daerah. Inilah sebabnya simulasi BPHTB rumah di satu kota bisa berbeda dengan kota lain, meskipun harga propertinya sama.
Dengan demikian, jika Anda adalah pembeli rumah, pajak utama yang biasanya harus Anda siapkan adalah BPHTB. Pajak ini biasanya menjadi salah satu pos biaya terbesar di luar uang muka dan biaya notaris.
Bagaimana dengan PPN?
Selain PPh dan BPHTB, dalam kondisi tertentu juga ada PPN. PPN biasanya muncul jika penjual adalah PKP, misalnya developer atau penjual yang melakukan penyerahan barang kena pajak sesuai ketentuan perpajakan. Dalam kasus ini, pembayaran PPN diserahkan kepada penjual sebagai pemungut PPN. Secara ekonomi, beban PPN umumnya ada pada pembeli sebagai konsumen akhir, sedangkan penjual memungut dan menyetorkannya sesuai aturan.
Untuk tahun 2026, pemerintah kembali memberikan insentif PPN Ditanggung Pemerintah untuk rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru yang memenuhi syarat. Berdasarkan PMK Nomor 90 Tahun 2025, insentif ini berlaku untuk penyerahan pada 1 Januari 2026 sampai 31 Desember 2026, untuk rumah baru siap huni dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar, dan diberikan sebesar 100% dari PPN terutang atas bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar. Fasilitas ini berlaku untuk 1 orang pribadi atas 1 unit rumah tapak atau 1 unit satuan rumah susun, dengan syarat administrasi dan waktu transaksi tertentu.
Artinya, pada rumah baru dari developer, pembeli memang perlu memperhatikan komponen PPN. Namun, untuk transaksi tertentu di tahun 2026, beban itu bisa berkurang atau bahkan ditanggung pemerintah sepanjang syaratnya terpenuhi.
Jadi, Siapa Bayar Apa?
Jika diringkas secara sederhana, maka pola umumnya adalah sebagai berikut. Penjual membayar PPh Final atas pengalihan hak, pembeli membayar BPHTB, dan PPN timbul bila objek serta penjual memenuhi ketentuan PPN, terutama pada pembelian rumah baru dari developer atau PKP. Dalam konteks rumah baru, pembeli biasanya menjadi pihak yang menanggung PPN sebagai konsumen akhir, walaupun pemungutannya dilakukan oleh penjual.
Namun, dalam praktik komersial, para pihak kadang menyepakati pembagian biaya tertentu secara berbeda dalam negosiasi. Meski begitu, dari sisi ketentuan pajak, subjek pajaknya tetap mengikuti karakter masing-masing transaksi dan jenis pajaknya. Karena itu, penting membaca rincian biaya transaksi sejak awal sebelum menandatangani PPJB atau AJB.
Contoh Sederhana Agar Mudah Dipahami
Misalnya Anda membeli rumah seharga Rp800 juta dari pemilik lama. Dalam transaksi seperti ini, penjual pada umumnya akan terkena PPh Final 2,5% dari nilai transaksi, sedangkan Anda sebagai pembeli akan menghitung BPHTB berdasarkan nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP sesuai ketentuan daerah. Jika transaksi tersebut bukan penyerahan rumah baru oleh PKP, umumnya tidak ada PPN seperti pada pembelian dari developer.
Berbeda halnya jika Anda membeli rumah baru dari developer PKP. Dalam situasi ini, selain komponen pajak penjual dan pembeli tadi, bisa timbul PPN. Tetapi bila rumah tersebut memenuhi syarat insentif PPN DTP tahun 2026, PPN yang seharusnya ditanggung pembeli dapat ditanggung pemerintah sesuai batas dan persyaratan yang berlaku.
Kesimpulan
Jadi, jawaban atas pertanyaan siapa yang bayar pajak penjual dan pembeli adalah: penjual pada umumnya membayar PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, sedangkan pembeli membayar BPHTB. Untuk transaksi rumah baru dari developer atau PKP, dapat muncul PPN yang dipungut oleh penjual dan secara ekonomi biasanya menjadi beban pembeli, meskipun pada tahun 2026 ada insentif PPN DTP untuk rumah tertentu yang memenuhi syarat.
Memahami pembagian ini akan membantu Anda menyiapkan anggaran transaksi secara lebih realistis, menghindari salah paham saat negosiasi, dan mempercepat proses pembelian rumah, baik secara tunai maupun melalui KPR.
FAQ
Apakah pajak jual beli rumah selalu dibayar pembeli?
Tidak. Dalam transaksi properti, penjual umumnya membayar PPh Final atas pengalihan hak, sedangkan pembeli membayar BPHTB. Jadi, beban pajaknya memang terbagi, tidak seluruhnya ditanggung pembeli.
Berapa pajak yang dibayar penjual rumah?
Secara umum, penjual dikenai PPh Final 2,5% dari nilai bruto pengalihan atau nilai transaksi. Untuk kondisi tertentu seperti rumah sederhana atau rusun sederhana oleh developer tertentu, tarifnya bisa berbeda.
Berapa BPHTB yang dibayar pembeli?
BPHTB dihitung dengan rumus tarif x (NPOP – NPOPTKP). Tarifnya ditetapkan paling tinggi 5%, sedangkan NPOPTKP ditentukan pemerintah daerah, sehingga nominal BPHTB bisa berbeda antar kota atau kabupaten.
Apakah beli rumah dari developer kena PPN?
Bisa kena. Jika penjual adalah PKP dan objeknya memenuhi ketentuan sebagai penyerahan barang kena pajak, PPN dipungut oleh penjual. Untuk tahun 2026, rumah baru tertentu bisa memperoleh fasilitas PPN Ditanggung Pemerintah jika memenuhi syarat.
Apakah rumah second juga kena PPN?
Tidak selalu. PPN lebih relevan pada penyerahan oleh PKP, misalnya developer atau penjual tertentu yang memenuhi kriteria perpajakan. Karena itu, transaksi rumah second antarperorangan pada umumnya lebih fokus pada PPh penjual dan BPHTB pembeli.
Agar perhitungan biaya transaksi, negosiasi, dan persiapan pembelian rumah tidak salah sejak awal, gunakan bantuan Agen property Tangerang untuk mendampingi proses pencarian properti sampai tahap administrasi dengan lebih aman dan terarah.
commentKomentar (0)
support_agent Kontak Agen
Agen kami siap membantu Anda mendapatkan properti idaman Anda!
article Artikel Blog »
SkyHouse BSD City: Hunian Strategis Dekat AEON & ICE BSD
- account_circle admin
Cara Membuka Blokir Sertifikat Tanah
- account_circle admin
Cara Mengecek Developer Legal atau Tidak
- account_circle admin
Cara Menghindari Double Selling Properti
- account_circle admin
Eva Susanti
Saat ini belum ada komentar